Forside » Arbejdsområder » Bolig » Udlejning af enkeltværelser

Udlejning af enkeltværelser

Man kan udleje et værelse i sin egen bolig, hvad enten man ejer eller lejer sin bolig.

Hvis man bor til leje, har man ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens værelser. Det er dog et krav, at man oplyser sin udlejer om det og sender udlejeren en kopi af den lejekontrakt, man indgår med lejeren af værelset.

Hvis man bor i ejer- eller andelsbolig, har man typisk også ret til at udleje værelser i sin bolig. Man skal dog være opmærksom på, om vedtægterne i ens ejer- eller andelsboligforening indeholder særlige krav i forbindelse med udlejning af værelser.

Lejekontrakt

Når man har fundet en lejer, bør man indgå en skriftlig lejeaftale med lejeren. En skriftlig lejekontakt sikrer, at både udlejer og lejer er enige om de vilkår, der gælder for lejeforholdet.

Der er dog kun krav om en skriftlig lejekontrakt, hvis man selv bor til leje og fremlejer et værelse. Bor man i andels- eller ejerbolig, er det ikke et krav, selvom det i alle tilfælde er en god idé at have en nedskreven lejeaftale. Man kan frit udfærdige aftalen, men der findes også en standardformular til en lejekontrakt.

Hent standardformular til lejekontrakt (pdf) (nyt vindue)

Udlejer og lejer kan frit aftale vilkår i lejeaftalen, man lejelovens regler gælder altid og går foran det, man aftaler i kontrakten. Visse af lejelovens regler kan ikke fraviges, og derfor bør vilkårene i lejekontrakten stemme overens med disse regler i lejeloven. Det er især reglerne om lejefastsættelse og opsigelse, der ikke kan fraviges. På de områder, hvor man ikke har aftalt nærmere vilkår i lejeaftalen, er det lejelovens regler, der gælder. Med andre ord gælder lejeloven på de områder, hvor man ikke selv har aftalt de nærmere vilkår.

Fastsættelse af lejen

Lejeloven indeholder ikke regler om, hvad lejen skal være ved lejeaftalens indgåelse. Reglerne bestemmer derimod, at lejeren kan forlange lejenedsættelse, hvis lejen væsentligt overstiger den størrelse, som i lejeloven benævnes 'det lejedes værdi'.

Hvis man som udlejer vil undgå, at lejen sættes ned i lejeperioden, skal man derfor sørge for at fastsætte lejen til et beløb, som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Man finder det lejedes værdi ved at sammenligne med huslejen for andre sammenlignelige værelser. Det lejedes værdi kan dermed beskrives som den gennemsnitlige lovlige husleje for andre værelser i området, som er sammenlignelige med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Hvis man ikke har særligt kendskab til huslejeforhold, kan det være vanskeligt at fastsætte det lejedes værdi. Nogle huslejenævn giver gerne oplysning om lejens størrelse i lejemål af den pågældende art som vejledende målestok for personer, som overvejer at udleje. Man kan også få en ejendomsformidler eller en advokat til at fastsætte huslejen.

Hvis lejeren ønsker at få lejen sat ned, skal han eller hun rejse krav om det senest 1 år efter lejeaftalens indgåelse eller efter sidste lejeforhøjelse. Lejerens krav om lejenedsættelse kan indbringes for huslejenævnet i kommunen, som tager stilling til, om lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Hvis lejeren har rejst sit krav om nedsættelse af lejen rettidigt, og man som udlejer (eller huslejenævnet) accepterer kravet, skal man tilbagebetale den for meget betalte husleje til lejeren for den tid, der er gået, som højst kan være ét år.

Depositum og forudbetalt husleje

Når man indgår en lejeaftale, kan man aftale, at lejeren skal betale depositum og forudbetalt husleje.

Man kan højst kræve et depositum, der svarer til 3 måneders leje. Man kan ligeledes kræve forudbetalt husleje, svarende til 3 måneders leje. Dermed kan man maksimalt kræve i alt 6 måneders leje i depositum og forudbetalt husleje.

Depositum er den sikkerhed, man som udlejer har for, at lejeren overholder de betalinger, der følger af lejeforholdet, fx istandsættelse efter fraflytning.

Forudbetalt husleje er regulær husleje, som lejeren har betalt forud. Det betyder, at lejeren kan vælge at ’bo den forudbetalte husleje op’ – altså at lejeren ikke betaler leje de sidste 3 måneder, som lejeren bor i værelset.

Vedligeholdelse og istandsættelse

Hvis man ikke aftaler nærmere i lejeaftalen, er det ifølge lejeloven udlejeren, der har pligt til at vedligeholde værelset. Dermed har man pligt til at sørge for den løbende vedligeholdelse, når der er behov for det.

Man kan dog i lejeaftalen aftale, at det er lejeren, der står for vedligeholdelsen. Man kan fx aftale, at lejeren skal stå for den indvendige vedligeholdelse, fx maling, hvidtning og tapetsering i værelset. Aftalen vedrørende vedligeholdelsespligten har betydning for, om lejeren skal istandsætte værelset ved fraflytning.

Hvis man har aftalt, at lejeren skal foretage vedligeholdelse af værelset i lejeperioden, skal lejeren aflevere værelset i den stand, som han eller hun overtog det i, på de områder, hvor lejeren har vedligeholdelsespligten.

Har lejeren således hele den indvendige vedligeholdelsespligt, skal værelset afleveres i en stand, så det svarer til standen på indflytningstidspunktet med hensyn til maling, hvidtning og tapetsering.

Har lejeren ingen vedligeholdelsespligt, skal lejeren kun istandsætte værelset, hvis der er sket skader, som lejeren er ansvarlig for.

Det kan være hensigtsmæssigt at foretage et fælles flyttesyn, så man kan fastslå, hvilke istandsættelsesarbejder, lejeren evt. skal udføre.

Opsigelse

Både udlejer og lejer kan opsige lejeaftalen om værelset med 1 måneds varsel uden nærmere begrundelse. Man kan som udlejer ikke fravige denne frist, så lejeren har kortere tid til at fraflytte værelset.

Hvis huslejenævnet har nedsat lejen eller ændret lejevilkår, som de finder urimelige efter boligreguleringslovens § 31, kan nævnet bestemme, at man ikke kan opsige lejeforholdet uden huslejenævnets godkendelse.

Fraflytning

Når lejeaftalen er opsagt af en af parterne, skal lejeren senest fraflytte værelset kl. 12 den dag, hvor lejeperioden udløber.

Efter lejerens fraflytning har man som udlejer en frist på 2 uger til at gøre krav om istandsættelse gældende. Man skal dermed inden for fristen oplyse lejeren om de istandsættelsesarbejder, som vil blive udført for lejerens regning. Hvis lejeren ikke er enig i istandsættelseskravene, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

Hvis lejeren har betalt depositum, kan man bruge dette til at dække eventuelle istandsættelsesudgifter med. Når mellemværendet herefter er opgjort, skal lejerens depositum afregnes inden for en ganske kort frist, det vil sige 1-2 uger.

Sidst opdateret 12/10 2016
Skat af lejeindtægter

Man skal som udgangspunkt betale skat af de lejeindtægter, man har ved at leje et værelse ud, men kan få fradrag - enten via et årligt bundfradrag eller som fradrag for de konkrete udgifter.

Læs mere om skat af lejeindtægter hos SKAT (nyt vindue)

Find lejer

Et attraktivt værelse i en stor studieby er eftertragtet, så det kan give mange henvendelser, hvis man indrykker en annonce.

En anden mulighed er at kigge på opslag og selv kontakte boligsøgende. Studenterhuset i København har for eksempel lavet en elektronisk opslagstavle, hvor man kan finde boligsøgende studerende.

Gå til Studenterhusets elektroniske opslagstavle (nyt vindue)

Love og regler om bolig